은행 fp(자산관리사) 핵심 요약집 pdf_2부_2-2_부동산시장 및 정책분석

 

 

1. 국내 부동산시장 분석

- 부동산의 경우 국지성의 특징이 있음!

  * 국지성의 특징으로 인해 부동산 전국단위의 통계는 큰 의미가 없음

  * 호황과 불황이 국지적, 일시적인 공급부족 현상을 나타내는 지역까지 영향을 주지 않음

  * 부동산시장의 경우 국가 전체적으로 분석하는 것이 아닌 세부 지역단위로 수요 공급 분석이 필요

- 대출규제는 국회의 동의를 받지 않는 강력한 규제방법

- 영향력 : 가격상승기 규제정책 > 가격하락기 경기부양책

 

 

2. 해외 부동산시장 분석

- 해외부동산 투자의 자유화로 실수요/투자 목적에 상관없이 송금액의 제한이 없음

- 대부분 국가의 양도소득세율은 우리나라에 비해 낮음(우리나라가 양도소득세율이 높음)

- (취득) 지정거래 외국환 은행에 3개월 이내에 취득보고서를 제출해야함

- (처분) 처분보고서 3개월 이내 + 처분한 달 말일 부터 2개월 이내 양도소득세 예정신고 납부

 

 

3. 인구구조 변화

- 주택기준 분석 시, 인구보다 가구 수에 집중해야하며 단기적 관점에서 인구감소는 영향력이 제한적

- (베이비부머 은퇴) 도심지역 집중화, 다운사이징, 중소형주택 선호, 현재 거주지 거주, 주택을 매도하지 않고 유지

 

 

4. 부동산정책 종류

- 이사, 예비주택 확보로 인해 주택보급률이 100%가 넘도록 유지

- 부동산조세는 국가 재정수입원의 기능보다는 특정 정책 목표를 달성하기 위한 수단으로 활용되고 있음

- 부동산은 국지적 성향이 강해 지역간의 대체가 어렵고 상승은 정책을 통해 조절이 가능하지만 하락을 막기는 어려움

- 대출정책은 금리정책보다 부동산시장에 직접적으로 영향을 주는 정책 방향(주택, 토지정책에 비해 효과가 빠름)

 

 

5. 시대별 부동산정책

정부	정책
김영삼	- ('95) 부동산 실명제
김대중	- ('99) 주택건설촉진법 - 분양권 전매제한 폐지 - ('99) 주택건설종합계획- 재건축, 재개발 활성화 - ('00) 주택시장 안정대책 - 대규모 재건축 승인시기를 지연
노무현	- ('01) 다주택자 양도소득세 폐지
이명박	- ('08) 보금자리주택 150만호 건설계획 발표 - ('09) 미분양주택 양도세 일시 감면, 주택청약종합저축 신설 - ('12) 투기지역 해제, 미분양주택 양도소득세, 취득세 감면, 생애최도 대출한도 확대
박근혜	- ('13) 공공분양 축소, 생애최초 취득세 면제, 신규주택 양도소득세 면제 - ('14) 재건축 연한 30년 완화, 수직증축 리모델링 허용 - 다주택자 양도소득세 폐지, 다주택자 감점제 폐지 - 택지개발촉진법 폐지
문재인	다주택자 양도소득세 중과